​Descargar modelo de contrato de CV con pacto de retro 

Se celebra entre dos mercantiles
un contrato de compraventa en documento privado de dos
fincas. En él se incluye cláusula penal en la que se permite dar por resuelto
el contrato y retener la cantidad otorgada por la compradora para el caso de
que esta no otorgara escritura pública.

La compradora se niega a
otorgar escritura pública alegando que la vendedora ha incumplido la
obligación de otorgar el poder de gestión, lo cual le impide realizar
actuaciones urbanísticas que impulsen la recalificación de la finca que hiciera
viable la operación.

La Audiencia desestima
el recurso de la compradora y estima parcialmente el de la vendedora, revocando
la sentencia en el único sentido de condenar a la vendedora a devolver menos
cantidad que la que había impuesto la sentencia recurrida. Procede moderar
la pena prevista para el caso de que la compradora no otorgase escritura
pública (como así sucedió) en base a tres argumentos: i) que la compradora
cumplió parcialmente su obligación, al haber pagado una parte de
dinero a cuenta del precio; ii) que podría pensarse en una desproporción
de la penalización, dado que el precio final de la compra estaba supeditado al
coeficiente de edificabilidad de las fincas objeto del contrato; iii) que la
vendedora incurrió en un incumplimiento no esencial pero arbitrario.

Recurren en casación ambas
partes. El recurso de la compradora es desestimado.

Los motivos de la vendedora
responden a que se declare la improcedencia de la moderación de
la cláusula penal prevista en el contrato en atención a que se
incumplió la obligación cuyo cumplimiento trataba de garantizar. Entiende que
la cláusula que se dirigía a asegurar la comparecencia de la compradora al
otorgamiento de la escritura pública ha sido interpretada de manera
lesiva. El incumplimiento de la compradora, ha sido entendido como
parcial, cuando dicho incumplimiento debería ser apreciado como total,
con la consecuencia de la improcedencia de aplicación de la facultad
moderadora.

Considera el TS que
la facultad moderadora de la pena atribuida al juez en el art. 1154 CC,
queda condicionada a la concurrencia del supuesto previsto en el precepto, esto
es, que la obligación hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el
deudor. Se excluye la facultad moderadora de los tribunales referidas
a supuestos en los que la cláusula se inserta en el contrato precisamente
para el incumplimiento producido. La negativa de la compradora a otorgar
escritura pública de compraventa queda dentro de dichos supuestos.

Finalmente, señala la Sala que es
el contratante que se opone a que se le aplique la pena pactada quien
debe alegar y probar que la penalidad es extraordinariamente excesiva
a efectos de moderar judicialmente la pena. La compradora debería haber probado
la desproporción de la pena, pero no solo no lo hace sino que ni siquiera
plantea problema alguno de validez de la cláusula penal o de desproporción
sobrevenida entre la cláusula penal y las consecuencias dañosas producidas.

STS Sala 1ª de 2 octubre de 2017.EDJ 2017/196376

Fuente: ADN Jurídico

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