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Dos empresas celebran un contrato
de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por el que se cede un
inmueble en arrendamiento. Este contrato contiene una cláusula penal con
indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento de cualquiera de
las partes de las obligaciones asumidas.

Una vez resuelto el contrato por
falta de pago, la arrendadora interpone demanda de reclamación de
cantidad derivada de la cláusula penal pactada. Mientras que en primera
instancia se desestima la demanda por considerarse que la indemnización ha de
quedar limitada al tiempo que el local hubiera permanecido libre y en este caso
otro arrendatario sustituyó al demandado de forma inmediata, la Audiencia
Provincial, entendiendo igualmente que la indemnización debe limitarse al
tiempo en el que el local haya permanecido desalojado, declara la abusividad y
consiguiente nulidad de la cláusula penal, pues su aplicación supondría
un enriquecimiento injusto de la propiedad.

La Sala considera que, tratándose
de un contrato entre dos empresarios, la nulidad de la cláusula solo
podría basarse en su contradicción con los límites que impone a
la autonomía de la voluntad. No se ha planteado que el contrato se
celebrara en condiciones de abuso de poder del arrendador, ni que la
pena fijada en caso de que incumpliera el arrendatario fuera injustificadamente
desproporcionada para el objetivo de disuadir su incumplimiento.

Asimismo, la cuantía de la pena fijada no equivale
a la indemnización por el posible lucro cesante como consecuencia de
la resolución del contrato, sino que se establece el derecho del arrendador a
percibir un porcentaje de la renta devengable en función del momento en que se produzca
el incumplimiento del arrendatario.

STS Sala 1ª de 14 febrero de 2018. EDJ 2018/9572

Fuente: ADN Jurídico

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