El presente caso se centra en el análisis de la abusividad de una cláusula penal incluida en un contrato de mantenimiento de ascensores celebrado entre una empresa especializada y una comunidad de propietarios. El contrato, predispuesto mediante condiciones generales, establecía una penalización consistente en el pago del 50 % de las cuotas restantes en caso de denuncia unilateral sin incumplimiento contractual previo.

La comunidad de propietarios, actuando como consumidora a efectos de la normativa de protección, decide resolver el contrato de forma anticipada alegando pérdida de confianza en la empresa mantenedora. Ante esta decisión, la empresa reclama el importe resultante de aplicar la cláusula penal pactada, sosteniendo que la indemnización estaba contractualmente prevista y era exigible sin necesidad de acreditar un daño concreto.

El litigio se inicia ante el juzgado de primera instancia, que desestima la demanda de la empresa. El órgano judicial considera que la cláusula penal resulta abusiva y nula al imponer una penalización automática y elevada sin que se haya probado la existencia de un perjuicio real derivado de la resolución anticipada del contrato.

La empresa recurre en apelación y la Audiencia Provincial revoca la sentencia. La Audiencia declara válida la cláusula penal, argumentando que responde al principio de autonomía de la voluntad y que la duración del contrato, fijada en dos años, no puede calificarse como abusiva. Añade que la cláusula penal cumple una función indemnizatoria y que no es exigible la prueba individualizada del daño.

Frente a esta resolución, la comunidad de propietarios interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo, planteando la necesidad de un control específico de la cláusula penal desde la perspectiva del derecho de consumo. El Alto Tribunal parte de una distinción esencial entre la duración del contrato y el contenido concreto de la cláusula penal.

El Tribunal Supremo aclara que el hecho de que la duración del contrato no sea excesiva ni abusiva no excluye un juicio autónomo de abusividad sobre la cláusula penal. La inclusión de una cláusula penal en un contrato no es, por sí misma, ilícita ni abusiva, pero su validez depende de que el parámetro de cuantificación no resulte desproporcionado en relación con los daños previsibles.

Desde esta premisa, la Sala examina el contenido concreto de la cláusula. La penalización del 50 % de las mensualidades pendientes se configura contractualmente como una indemnización por perjuicios derivados de la resolución anticipada. Sin embargo, la empresa no aporta ninguna justificación mínima que permita vincular ese porcentaje con los daños efectivamente sufridos o razonablemente previsibles.

El Tribunal aprecia que una penalidad fijada de forma apriorística y elevada, sin referencia a costes concretos, inversiones no amortizadas o pérdidas reales, presenta una desproporción evidente. Esta desproporción se agrava cuando la cláusula se aplica automáticamente, sin atender a las circunstancias del caso ni a la entidad real del perjuicio.

La sentencia recuerda la doctrina consolidada del Tribunal Supremo en materia de cláusulas penales incluidas en contratos celebrados con consumidores. En este ámbito, el componente disuasorio de la cláusula no puede transformarse en un mecanismo intimidatorio que restrinja de forma injustificada la libertad del consumidor para resolver el contrato.

El Alto Tribunal subraya que la función de la cláusula penal debe ser esencialmente indemnizatoria y, en su caso, moderadamente disuasoria, pero siempre proporcional. El análisis de abusividad exige comparar la penalidad prevista con los daños efectivamente causados o, al menos, con una estimación razonable y justificada de los mismos.

Aplicando estos criterios al caso concreto, el Tribunal Supremo concluye que la penalización del 50 % de las cuotas pendientes excede claramente de esa función indemnizatoria. La ausencia de acreditación de perjuicios reales convierte la cláusula en un instrumento de presión económica que disuade al consumidor de ejercer su derecho a resolver el contrato.

La Sala destaca que esta configuración desnaturaliza el equilibrio contractual exigido en las condiciones generales predispuestas, especialmente cuando el adherente es una comunidad de propietarios que actúa fuera de un ámbito empresarial o profesional. En este contexto, la cláusula penal produce un desequilibrio importante en detrimento del consumidor.

Como consecuencia de este razonamiento, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación, declara la abusividad de la cláusula penal y, en coherencia con la normativa de protección de consumidores, proclama su nulidad de pleno derecho. La nulidad comporta la inaplicación total de la penalización reclamada, sin posibilidad de moderación judicial.

Esta decisión refuerza el control judicial de las cláusulas penales en contratos de servicios de larga duración y consolida una línea jurisprudencial exigente frente a penalizaciones estándar que no se apoyan en una justificación económica real y verificable.

STS (Civil) de 27 noviembre de 2025. EDJ 2025/774932