El Tribunal Supremo establece que una valoración pericial de un inmueble basada únicamente en una inspección exterior carece de la motivación suficiente si no se justifica expresamente la ausencia de visita interior. Esta exigencia se deriva del deber de reconocimiento personal del bien previsto en el art.160.2 del Reglamento General de la Inspección.

El Tribunal Supremo reafirma su doctrina sobre la metodología que debe seguir el perito al valorar un inmueble y recuerda que la visita interior constituye la regla general para garantizar una tasación motivada y ajustada a la realidad física del bien. Esta obligación solo puede excepcionarse cuando se justifique de forma razonada la imposibilidad o innecesaridad de acceder al interior. TS 29-3-12, EDJ 87736; TS 21-2-18, EDJ 9588; TS 4-7-23, EDJ 616506.

La cuestión se plantea ante una valoración efectuada por la Administración a efectos tributarios, en la que el perito se limitó a una inspección exterior y a la consulta de datos catastrales y registrales. El informe presumía el estado interior del inmueble sin constancia de solicitud o denegación de acceso. El Supremo considera que esta actuación vulnera las exigencias de motivación y objetividad, dado que la valoración pericial debe apoyarse en una comprobación directa del bien siempre que ello sea posible.

El Alto Tribunal fundamenta su decisión en el principio de buena praxis pericial y en la obligación de la Administración de acreditar suficientemente el valor asignado, evitando situaciones de indefensión para el contribuyente. La visita personal permite verificar elementos esenciales como la distribución, el estado de conservación o las calidades interiores, factores que inciden directamente en el valor de mercado y no pueden deducirse con precisión de fuentes documentales.

El art.160.2 del Reglamento General de la Inspección impone al perito la realización de un reconocimiento personal cuando las características del bien lo exijan o no puedan obtenerse mediante documentación. En el caso de los inmuebles singulares o de uso residencial, esta obligación adquiere carácter imperativo, ya que la singularidad constructiva y el estado interior condicionan de forma decisiva la valoración.

El Tribunal recuerda además que la motivación del dictamen pericial constituye un requisito sustancial que permite al contribuyente conocer las razones del valor asignado y ejercer adecuadamente su derecho de defensa. La ausencia de visita interior, si no se explica y acredita debidamente, priva al informe de la necesaria solidez técnica y jurídica, lo que determina su nulidad como fundamento de liquidación administrativa.

El órgano jurisdiccional no puede suplir la falta de motivación del informe pericial, puesto que la valoración corresponde a la Administración y no al juez. En consecuencia, una pericia basada únicamente en una inspección exterior carece de la fiabilidad requerida y no cumple el estándar de motivación exigido por la jurisprudencia.

La doctrina se consolida con las recientes resoluciones de 24 de junio, 17 y 22 de septiembre de 2025, que reiteran que la valoración sin visita interior no se ajusta a derecho si no se acredita la imposibilidad material o legal de realizarla. El Supremo destaca que solo una justificación expresa y razonada puede eximir de este requisito, siempre que se deje constancia en el expediente.

En definitiva, la visita interior del inmueble constituye la regla general para toda valoración pericial válida y motivada. La omisión de este reconocimiento personal, sin causa documentada, supone un defecto esencial que invalida la tasación y vulnera el deber de motivación de la Administración, afectando a la garantía de tutela efectiva del contribuyente.

Sentencias del Tribunal Supremo, 24 de junio de 2025 (EDJ 618379), 17 de septiembre de 2025 (EDJ 702153) y 22 de septiembre de 2025 (EDJ 702150)