La Audiencia Provincial de Madrid confirma que el administrador de una sociedad promotora inmobiliaria responde solidariamente frente a los compradores por la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, cuando omite garantizar su devolución mediante seguro o aval. La existencia de un administrador de hecho no libera al administrador de derecho de sus obligaciones.

El comprador de una vivienda sobre plano demanda a la promotora inmobiliaria para reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más intereses y costas, al haberse frustrado el proyecto por carecer la sociedad del solar necesario para la construcción. Junto a esta acción contra la sociedad, acumula otra de responsabilidad contra el administrador social.

La promotora no comparece en el procedimiento y es declarada en rebeldía. El administrador sí se persona, pero alega que la dirección efectiva correspondía a un administrador de hecho, que negociaba con los compradores, firmaba contratos y gestionaba licencias. Este administrador oculto había ostentado formalmente el cargo hasta ser inhabilitado en otro proceso concursal.

El Juzgado de lo Mercantil, confirmado por la Audiencia Provincial, condena solidariamente a la sociedad y a su administrador a devolver las entregas a cuenta con sus intereses legales y costas. La resolución fundamenta la responsabilidad del administrador en tres planos jurídicos diferenciados.

En primer lugar, se aprecia responsabilidad individual conforme al art. 236 y ss. de la Ley de Sociedades de Capital. La sociedad incumplió la obligación legal de garantizar la devolución de las entregas mediante seguro de caución o aval solidario, prevista en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Este deber opera para el supuesto de que la construcción no se inicie o no concluya en plazo, y su incumplimiento constituye un acto ilícito generador de responsabilidad personal del administrador. La doctrina del Tribunal Supremo respalda este criterio (TS 23-5-2014; TS 3-3-2016).

En segundo lugar, la sentencia aprecia responsabilidad por deudas sociales conforme al art. 367 LSC. La sociedad se encontraba en causa de disolución por pérdidas, presumida por la falta de depósito de las cuentas de 2016. Esta circunstancia es anterior a la entrega de las cantidades reclamadas, efectuadas en 2017, lo que agrava la posición de responsabilidad del administrador por no promover la disolución social.

En tercer lugar, se subraya que la presencia de un administrador de hecho no exonera al administrador de derecho. El deber de diligencia en el cumplimiento de las obligaciones societarias corresponde siempre al administrador legalmente designado. Admitir lo contrario supondría vaciar de contenido las exigencias legales y permitir que se eludiera la responsabilidad mediante figuras interpuestas. Si bien el administrador de hecho puede ser también responsable, su intervención no suple ni sustituye la del administrador de derecho.

En consecuencia, la Audiencia Provincial confirma la condena solidaria del administrador, junto con la sociedad, a la devolución de las entregas a cuenta efectuadas por los compradores, más los intereses y costas del proceso. La resolución refuerza la protección del adquirente en el ámbito de la compraventa de viviendas sobre plano, asegurando la eficacia de la normativa que impone la obligación de garantizar dichas cantidades.

SAP Madrid de 9 mayo de 2025. EDJ 2025/619867