En la transmisión onerosa de una Vivienda de Protección Oficial (VPO), el precio máximo de venta fijado por la Administración actúa como límite absoluto a efectos de determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), conforme a la interpretación de la Dirección General de Tributos (DGT) en su consulta vinculante de 21 de marzo de 2025.

El caso planteado gira en torno a la compra de una VPO cuyo precio de adquisición coincide con el valor máximo de venta determinado administrativamente. No obstante, el valor de referencia catastral del inmueble es superior, lo que genera la duda sobre cuál debe ser el valor que debe tomarse como base imponible del impuesto.

Según la normativa vigente, la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITP grava las transmisiones inter vivos onerosas de bienes y derechos integrantes del patrimonio de personas físicas o jurídicas. En general, la base imponible está constituida por el valor de mercado del bien transmitido, entendido como el precio más probable por el que podría venderse entre partes independientes, sin cargas ni restricciones.

La normativa tributaria ha introducido una regla especial para inmuebles, determinando que su base imponible será el valor de referencia catastral vigente en la fecha del devengo del impuesto. Solo en defecto de dicho valor, se aplica la mayor de estas magnitudes: el valor declarado por las partes, el precio pactado o el valor de mercado.

Ahora bien, tratándose de una VPO, el precio de venta se encuentra intervenido por la normativa administrativa sectorial, que establece un valor máximo que no puede superarse legalmente. En este contexto, la DGT señala que dicho precio máximo debe considerarse el valor de mercado a efectos tributarios. En consecuencia, si el valor de referencia resulta superior, este no puede prevalecer ni alterar la base imponible, dado que el inmueble no puede enajenarse por un importe mayor al autorizado.

De esta forma, la Dirección General de Tributos reitera que el precio máximo de venta de una VPO actúa como límite infranqueable, ya que define el verdadero valor de mercado en estos supuestos, por lo que la Administración no puede aplicar como base imponible un valor superior basado en el valor de referencia.

Esta interpretación protege al adquirente de VPO de una tributación excesiva que sería incompatible con el régimen legal de protección al acceso a la vivienda, evitando que se tribute por un importe superior al legalmente permitido en la operación de compraventa.

Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos, CV 21-3-25, sobre determinación de la base imponible en la adquisición de VPO.