En la firma de un préstamo hipotecario con un banco que incluía una cláusula sobre el reparto de gastos e impuestos, se cuestiona su nulidad por abusividad. El TS evalúa si la cláusula de distribución de gastos constituye una condición general de la contratación y si es abusiva.

A) Condición General de la Contratación. La parte recurrente sostiene que, aunque la cláusula estipulaba un reparto de gastos, no dejaba de ser una condición general de la contratación impuesta por la entidad prestamista, sin posibilidad de negociación individual.

El TS ha indicado en varias sentencias (TS 9-5-13, EDJ 53424; 29-11-17, EDJ 249274, entre otras) que, según el art.1 de la LCGC, los criterios para que una estipulación sea considerada condición general de la contratación son:

– Contractualidad. Su inclusión en el contrato no es resultado de cumplir con una norma imperativa.

– Predisposición. La cláusula debe estar preestablecida.

– Imposición. Debe ser impuesta por una de las partes, generalmente el empresario.

– Generalidad. Debe formar parte de múltiples contratos o estar destinada a ello.

En cuanto al conocimiento y aceptación de las condiciones generales, la jurisprudencia (p.e., TS 29-11-17, EDJ 249274) ha establecido que:

– Se considera impuesta si no se puede modificar o eliminar, obligando a adherirse o renunciar al contrato.

– La posibilidad de elegir entre varias ofertas con condiciones generales no equivale a negociación.

– La opción de escoger entre ofertas de diferentes empresarios tampoco constituye una negociación individual que elimine la condición de cláusula no negociada.

– El empresario tiene la carga de demostrar que una cláusula preestablecida no está destinada a ser incluida en múltiples ofertas.

En este caso, se considera que la cláusula es una condición general de la contratación. El TS apunta que este tipo de cláusulas busca responder a la jurisprudencia que declaró nulas por abusivas aquellas que imponían al consumidor el pago de todos los gastos del contrato hipotecario, repartiendo los pagos en lugar de atribuirlos íntegramente al prestatario.

B) Abusividad. En cuanto a las cláusulas de gastos hipotecarios, la asignación indiscriminada de todos los gastos al consumidor, incluso contraviniendo normas legales, es abusiva (TS 23-12-15, EDJ 253610; TJUE 16-7-20 asuntos C–224/19 y C-259/19).

Sin embargo, en este caso la cláusula establece un reparto de pagos. Al momento de firmar el contrato con la cláusula en cuestión, no había una legislación clara sobre la distribución de gastos hipotecarios entre las partes y la jurisprudencia del TS aún se estaba formando, la cual se ha establecido posteriormente con las siguientes implicaciones prácticas en cuanto a la distribución de gastos e impuestos:

1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La ley establece que el sujeto pasivo del impuesto por la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo, antes de la L 5/2019 de Contrato de Crédito Inmobiliario, es el prestatario (TS 15-3-18, EDJ 19897 y 23-1-19, EDJ 501272).

2. Gastos de notaría. Deben ser sufragados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad, conforme a lo establecido en la normativa notarial (RN art.63; RD 1426/1989 Anexo II Norma 6ª).

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto.

Las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

3. Gastos del Registro de la Propiedad. El Arancel de los Registradores de la Propiedad establece que el gasto lo asume quien se beneficie de la inscripción o anotación del derecho:

– La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

– La inscripción de la escritura de cancelación beneficia al prestatario al liberar el gravamen, por lo que este gasto le corresponde a él.

4. Gastos de gestoría. Antes de la L 5/2019, no existía una norma legal que determinara quién debía asumir este coste. Siguiendo la jurisprudencia del TJUE, se establece que estos gastos deben ser asumidos íntegramente por la entidad prestamista (TS 26-10-20, EDJ 697044).

5. Gastos de tasación. Al igual que con los gastos de gestoría, antes de la L 5/2019 no había una disposición legal al respecto, pero conforme a la jurisprudencia del TJUE, se determina que estos gastos corresponden al prestamista (TS 27-1-21, EDJ 501391).

Dado lo anterior, la distribución de gastos estipulada en la cláusula en litigio no se ajusta a la situación normativa y jurisprudencial previa a la L 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, dejando a los prestatarios en una situación desventajosa respecto al Derecho vigente en esa fecha. Por tanto, el TS declara la abusividad de la cláusula, en línea con su propia jurisprudencia y la del TJUE.

STS (Civil) de 22 julio de 2024. EDJ 2024/623488