En este litigio, una empresa mercantil interpuso una demanda solicitando una indemnización conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tras la finalización de un contrato de arrendamiento de un local comercial. La demandante había firmado un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años, con posibilidad de prórroga, a razón de 12.000 euros mensuales más actualizaciones anuales según el IPC. Al concluir la prórroga de dos años adicionales, la demandante entregó las llaves del local, recibiendo de vuelta la fianza de 24.000 euros.

Posteriormente, la empresa arrendataria reclamó 96.000 euros en concepto de indemnización por clientela, amparándose en el artículo 34 de la LAU. El tribunal de instancia reconoció el derecho a la indemnización, ya que la arrendadora traspasó el local a otra empresa que continuó con la misma actividad de hostelería, manteniendo incluso el nombre comercial y parte del personal.

El Tribunal Supremo, al revisar el caso, confirmó que se cumplían los requisitos del artículo 34 de la LAU para otorgar la indemnización:

– El contrato era de arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

– La actividad comercial de venta al público se había ejercido durante los últimos cinco años.

– El contrato había alcanzado su plazo de vigencia.

– El arrendatario había expresado su deseo de renovar el contrato por al menos cinco años más a una renta de mercado con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato.

La Sala destacó que la actividad del arrendatario generaba una clientela que añadía valor económico al local, y que la definición de «comercio» y «bar» encajaban en el contexto del caso. Además, no se cuestionaron los requisitos de manifestación de voluntad de renovar y la renta de mercado.

El hecho de que, dentro de los seis meses posteriores al término del arrendamiento, otra empresa continuara con la misma actividad en el local, incluso bajo el mismo nombre comercial y con parte del personal, reforzaba la procedencia de la indemnización.

Por tanto, el Tribunal Supremo determinó que la indemnización debía calcularse según lo dispuesto en el artículo 34 de la LAU, correspondiendo una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, lo que resultaba en un total de 96.000 euros.

STS (Civil) de 19 junio de 2024. EDJ 2024/598802