El arrendador de una vivienda y plaza de garaje interpone contra el arrendatario demanda de resolución de contrato por expiración del plazo contractual.

En primera instancia se desestima la demanda argumentando la existencia de cosa juzgada material en sentido positivo respecto de dos pleitos anteriores que ya habían sido resueltos, al entender que el demandante, en esta nueva demanda, alegaba los mismos hechos y los mismos documentos, pretendiendo que se resolviera en sentido contrario a lo ya determinado en sentencia firme.

El arrendador interpone recurso de apelación, siendo estimado por la AP. Se rechaza la existencia de cosa juzgada material, ya que la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento en los procesos judiciales anteriores, se sustentaba en causas de pedir distintas que no impiden la acción ejercitada en el proceso vigente.

La arrendataria interpone recurso de casación, denunciando infracción del CC art.1581, en relación con el CC art.1566. Señala que desde que se dictó sentencia firme en el procedimiento anterior, la arrendataria no había recibido comunicación alguna por parte de la demandante en la que se declaraba la intención de extinguir el contrato de arrendamiento; y que la única notificación recibida había sido la demanda presentada, objeto del presente procedimiento. Argumenta que no se cumple la exigencia contenida en la jurisprudencia de que, para extinguir por tácita reconducción, se necesita que haya habido un requerimiento con anterioridad al inicio del procedimiento.

El TS desestima el recurso de casación. Entiende que el contrato en cuestión se hallaba sujeto al régimen de la tácita reconducción, previsto en el CC art.1566 y que un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción de dicho artículo es que no haya precedido requerimiento de resolución dirigido por el arrendador al arrendatario.

Al margen de que cuándo se hizo la comunicación, se encontraba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en ese primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sin embargo, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser precisamente anterior a la demanda.

Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda.

STS (CIVIL) DE 20 FEBRERO DE 2024. EDJ 2024/508380