La DGSJFP estima el recurso interpuesto contra la calificación registral que deniega la inscripción de una escritura por la que se otorga un derecho real de sobreelevación y subedificación.

El recurrente, propietario de dos fincas colindantes, grava parte de una de ellas, en concreto una franja a lo largo del lindero común a ambas, con un derecho real de sobreelevación y subedificación a favor de la otra.

No se otorga para poder construir una edificación independiente sobre la finca gravada, sino para poder apoyar o extender el edificio que se construya en el futuro en la finca beneficiada por este derecho: se permite extender o expandir la construcción tanto en plantas bajo rasante como sobre rasante del suelo, adquiriendo la plena y permanente propiedad de la construcción levantada, de tal forma que la construcción sobre elevada y edificada pase a ser parte integrante del edificio que se construya.

Entre otras consideraciones, el Registrador deniega la inscripción porque la finalidad perseguida con la constitución de estos derechos es llevar a cabo una única edificación sobre dos fincas distintas, por lo que lo que procede es una desagregación y posterior agregación de la porción de finca gravada a la colindante.

Entiende, asimismo, que articular esta relación jurídica sobre la autonomía de la voluntad (CC art.1255) y el carácter de numerus apertus que ostentan los derechos reales (LH art.2.2; RH art.7) vulnera el principio de especialidad registral (LH art.8).

Sin embargo, la DGSJFP considera que no es necesaria la segregación posterior agregación, sino que la modalización del derecho de sobreedificación o subedificación que se realiza, que no se adapta exactamente a las figuras recogidas en el RD art.16.2, debe ser admitida con base en el principio de autonomía de la voluntad.

No es exigible en este caso inscribir como una sola ambas fincas con base en la LH art.8, pues la norma se fundamenta en la unidad arquitectónica de los edificios, que cuentan con una serie de elementos que por su propia naturaleza son indivisibles y que hacen precisa su inscripción en una sola finca registral.

Dado que aquí, aun siendo la edificación única, y por tanto en principio comunes a las dos partes de ella ciertos elementos estructurales, técnicamente es posible la independización de dichas dos partes de la estructura del edificio y ha quedado debidamente salvaguardada, mediante el instrumento jurídico adecuado, la posibilidad de dar un destino diverso a cada una de las dos partes de la edificación (DGRN Resol 11-4-19).

En este caso las construcciones sobre cada una de las parcelas son unidades funcionales con verdadera autonomía e independencia, así como objetos de tráfico jurídico independientes.

Con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, se permite tanto la constitución de figuras de derechos reales no específicamente previstas, como la alteración del contenido típico de los legalmente previstos, siempre ajustándose a determinados límites y con respeto del estatuto jurídico de los bienes lo que exige, entre otras cosas:

– que exista una justificación para ello; y

– que se determinen de forma precisa los contornos del derecho real.

Por último, es un hecho el fenómeno constructivo de superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio («casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas» o «engalabernos»).

La variedad de situaciones fácticas determina que no se puedan imponer construcciones jurídicas específicas, sino el reconocimiento a los particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico que resulte más adecuado, dentro del respeto del sistema jurídico.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 29 AGOSTO DE 2023. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2023/699804

Fuente: ADN Jurídico