El propietario de un edificio,
antes de la venta y la división horizontal del mismo, dividió la planta sótano
en un local comercial y un garaje para 33 vehículos. Tanto el garaje como el
local tienen características materiales y arquitectónicas idénticas, siendo su
único acceso posible a través de la rampa de aparcamiento existente. En el
título constitutivo se estableció la posibilidad de unir este local
situado en el sótano con el de la planta superior sin necesidad de autorización
comunitaria.

El adquirente del local del
sótano lo vino usando como garaje, utilizando para acceder la rampa del
aparcamiento. La comunidad de propietarios, viendo que este local era alquilado
a terceros como plazas de aparcamiento, decidió prohibir el acceso al mismo por
la rampa.

Por ello el adquirente reclamó
contra la comunidad que se declarara el derecho a utilizar su local como garaje
de vehículos, que se estableciera una servidumbre de paso a su favor y que se
le indemnizara por el tiempo que no pudo alquilar su local como aparcamiento de
vehículos. La comunidad se opuso, alegando que el local estaba destinado a uso
comercial y que la salida al exterior se debía hacer por el local de la planta
superior, por lo que no existía servidumbre de paso.

Tanto en primera como en segunda
instancia se consideró que el local comercial podía cambiar su uso sin
autorización comunitaria, si bien no existía un signo inequívoco de
servidumbre, al contemplarse en el título constitutivo la posibilidad de
comunicar el local inferior con el superior, para así poder tener salida al
exterior, por ello se desestimó la pretensión del propietario del local. 

El propietario recurre en
casación porque entiende que la sentencia recurrida vulnera la jurisprudencia
que sostiene que esta modalidad de servidumbre constituye una excepción a la
necesidad de título, y que el hecho de que la finca dominante tenga otra
posibilidad de salida al exterior, no priva de la aplicación del art. 541 CC.

Para la Sala se cumplen los
requisitos para declarar la existencia de una servidumbre de paso de vehículos
y personas a favor, como predio dominante, del local comercial, y en contra,
como predio sirviente, del garaje. Ambos locales pertenecían inicialmente a un
solo propietario, que creó entre ellos un signo aparente de servidumbre.
Enajenó uno, que sería el predio dominante, sin hacer desaparecer, antes de
otorgar la escritura de transmisión, el signo aparente y sin efectuar en ella
una declaración expresa contraria a la existencia de la servidumbre, tal como
exige el art. 541 CC, para declarar la servidumbre por destino del padre de
familia.

STS Sala 1ª de 19 julio de 2018. EDJ 2018/526258

Fuente: ADN Jurídico

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