Una entidad mercantil va a adquirir un solar gravado con una hipoteca cuya cancelación dineraria y registral se producirá en el contrato de compraventa, de manera simultánea al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Dicha cancelación se producirá mediante la entrega por el comprador de parte del precio del inmueble, a través de un cheque bancario, al banco hipotecante por cuenta del vendedor. La entidad se plantea si resultaría de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo.

La DGT recuerda que en estos casos el transmitente no tiene que coincidir necesariamente con el deudor sino que cabe que un tercero garantice con un bien inmueble de su propiedad el cumplimiento de una deuda contraída por otra persona.

Además, no es necesario que se incurra en incumplimiento de la obligación principal garantizada. No obstante, las operaciones analizadas, generalmente, reflejan las dificultades financieras por las que atraviesa el deudor y que determinan que no pueda cumplir normalmente sus obligaciones en la forma pactada.

Asimismo, la finalidad de estas entregas de un inmueble dado en garantía del cumplimiento de una deuda debe ser, en un caso, extinguir total o parcialmente tal deuda en sede del transmitente o bien del deudor y, en el otro, que manteniéndose la deuda viva para el transmitente, el adquirente del bien gravado se obligue directa o indirectamente a extinguir dicha deuda.

Por otra parte, el adquirente puede ser el acreedor garantizado (por ejemplo, en daciones en pago) o un tercero. Existiendo acuerdo entre las partes para extinguir la deuda garantizada mediante la entrega de diversos bienes inmuebles, algunos de los cuales no fue otorgado en garantía del cumplimiento de dicha deuda, el mecanismo de inversión del sujeto pasivo operará respecto de la totalidad de las transmisiones.

Igualmente, es de aplicación la inversión del sujeto pasivo cuando tenga lugar la entrega de un inmueble que se destine, simultáneamente, a extinguir la deuda garantizada con dicho inmueble y otras deudas.

Por el contrario, cuando se transmitan bienes inmuebles con la finalidad de extinguir las deudas garantizadas con tales inmuebles conjuntamente con otros inmuebles destinados a extinguir deudas sin garantía real, el mecanismo de inversión del sujeto pasivo sólo opera respecto de aquéllas transmisiones que tengan por objeto inmuebles gravados con un derecho de garantía.

De acuerdo con todo lo anterior concluye la Administración que, procede la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo en el supuesto que se plantea ya que la consultante se compromete contractualmente a la extinción de la deuda y de la hipoteca que recae sobre el solar objeto de transmisión al tiempo de otorgar la escritura pública de compraventa mediante la entrega al banco hipotecante, en nombre del vendedor, del importe de la hipoteca.

Consulta DGT V170/2020 de 22 enero de 2020. EDD 2020/515102

Fuente: ADN Fiscal