​​

El administrador único de una promotora suscribe varios contratos de compraventa de vivienda sobre un solar de su propiedad. Dichas viviendas nunca llegan a construirse. Sin embargo y a la luz de los hechos probados, el promotor con ánimo de ilícito enriquecimiento continuaba recibiendo de los compradores los pagos acordados, incorporando tanto estos como los anteriores a su patrimonio.

La Sala confirma la sentencia recurrida y señala que, en relación al percibo de cantidades anticipadas a los promotores/constructores por parte de los futuros adquirentes de las viviendas, los promotores quedan obligados a la apertura de una cuenta especial en la que necesariamente habrán de ingresarse las cantidades anticipadamente entregadas por los futuros compradores.

Además, tales cantidades solo pueden estar destinadas e invertirse en tales obras, tratándose de una norma imperativa, por lo que en caso de incumplimiento de esta se incurre en las responsabilidades administrativas previstas en la Ley y, además, de concurrir los demás elementos de tipo penal de la apropiación, se incurre en responsabilidad penal.

Consecuencia de todo ello, es la imposibilidad del constructor o promotor de derivar y desplazar sobre el posible comprador del inmueble los riesgos del proceso de construcción, pues es el constructor quien tiene que asumirlos, no el comprador, y por ello la obligación de la constitución de la cuenta especial y del patrimonio separado.

Por tanto, en el presente caso el acusado incumple efectivamente la doble obligación de apertura de cuenta especial y destino concreto de ese patrimonio separado, y además, como se declara probado, no destina el dinero recibido en obras referidas a la construcción de las viviendas que había vendido. Es más, continuó recibiendo los pagos acordados con los compradores cuando ya no se efectuaba ninguna inversión en la ejecución de las obras y no aceptó devolver las cantidades entregadas por los compradores como estos le reclamaban.

STS Sala 2ª de 20 enero 2017. EDJ 2017/1989​

Fuente: Actualidad Mementos Inmobiliario y Urbanismo