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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
21 de mayo de 2021

Novación y extinción del contrato y del régimen de prórroga forzosa

El cambio de inmueble arrendado y la elevación de la renta, no es suficiente para considerarlo extinguido si no viene acompañado de la expresión de voluntad de las partes en ese sentido.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por un arrendatario contra la sentencia de apelación que declara extinguido el contrato de arrendamiento por expiración del plazo y lo condena al desalojo de la vivienda.

Este arrendatario había suscrito con el anterior propietario de la finca un contrato de «renta antigua», con una duración de un mes y la prórroga forzosa para el arrendador de la vivienda (art. 57 LAU). Transcurridos varios años, vigente ya la actual LAU, las mismas partes suscribieron un anexo al contrato inicial con dos importantes modificaciones sobre el mismo:

– el objeto del contrato pasaba a ser otra vivienda distinta dentro del mismo edificio; y

– un incremento sustancial de la renta mensual.

Además, posteriormente, el edificio fue transmitido a un tercero, que es quien demanda ahora solicitando la extinción del contrato.

Mientras que la primera instancia entendió que el título por el que se estaba rigiendo el arrendamiento era el contrato inicial, sujeto por tanto al régimen de prórroga forzosa; la Audiencia Provincial, considera que la modificación posterior tiene carácter extintivo y no meramente modificativo, pues se han visto alterados, de forma sustancial, los dos elementos principales del contrato. Así, el título vigente es, exclusivamente, el que incluye la novación, no sujeto a la prórroga forzosa.

Sin embargo, para el Tribunal Supremo, la inclusión de este anexo no conlleva la extinción del contrato inicial suscrito por las partes. La relación arrendaticia sigue, por tanto, sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, con ello, al régimen de prórroga forzosa que mantiene vivo aquel contrato:

a) En virtud del principio de autonomía de la voluntad, las partes pueden modificar su relación contractual (1255 CC), creando una nueva relación que sustituye a la anterior -novación extintiva del art. 1024 CC– o, simplemente, modificando la existente que se mantiene -novación modificativa del art. 1203 CC:

  • La novación modificativa puede afectar tanto al objeto y condiciones principales del contrato, como a una u otra parte, pues ambas pueden ser sustituidas por terceros (art. 1203 CC). La obligación subsiste, conservando su antigüedad, lo que supone, en este caso, continuar aplicando el régimen de prórroga forzosa.
  • Por su parte, la novación extintiva requiere tanto una disparidad entre la nueva relación y la origina, como la voluntad de extinguir aquella y sustituirla por otra. Esta voluntad, dados los efectos que provoca la novación -la extinción de la obligación principal y de las accesorias-, ha de ser manifestada de manera formal, ya sea de forma expresa, declarada terminantemente, o exteriorizada mediante la absoluta incompatibilidad entre ambas obligaciones -voluntad tácita- (art. 1024 CC).

La nueva obligación tendría la antigüedad que determine su propia fecha de nacimiento, sin que fuera posible en este caso aplicar el régimen de prórroga forzosa.

b) En este caso las partes no han declarado de forma terminante, ni de los términos del nuevo acuerdo puede deducirse, la voluntad de poner fin al contrato inicial, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones recogidas en ambos.

Aunque el cambio de inmueble arrendado y la elevación sustancial de la renta inciden ciertamente en prestaciones esenciales del contrato, esto no es suficiente para considerarlo extinguido si no viene acompañado de la expresión de voluntad de las partes. Por otro lado, tampoco estas nuevas condiciones son incompatibles con la subsistencia de dicho contrato. Simplemente es uno de los supuestos -modificación objetiva- que se contemplan para los acuerdos novatorios modificativos.

En concreto y a estos efectos el Tribunal ha tenido en cuenta:

  • Las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato inicial, ni de su literal cabe deducir que quieran extinguirlo y sustituirlo por otro. De hecho este documento se denomina anexo del que llega a identificar por el numero asignado en el efecto timbrado en el que fue extendido y que expresamente dice modificar.
  • En cualquier caso, si cupiese alguna duda, prevalecería siempre la novación con las menores consecuencias para el contrato, la modificativa; lo que en este caso favorece también la mayor reciprocidad de intereses, pues, de lo contrario, además de asumir la elevación de la renta el arrendatario, se vería también privado del derecho a la prórroga.
  • Además de la expresión inequívoca de la voluntad de extinguir el contrato que requiere la novación, la propia renuncia al régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964 ha de ser «clara, terminante e inequívoca».
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Novación y extinción del contrato y del régimen de prórroga forzosa

El cambio de inmueble arrendado y la elevación de la renta, no es suficiente para considerarlo extinguido si no viene acompañado de la expresión de voluntad de las partes en ese sentido.

21/05/2021
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