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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
3 de junio de 2021

Las viviendas de uso turístico y el alcance de la potestad de planeamiento

La modificación de un PGOU calificando las viviendas de uso turístico como equipamiento no vulnera el ordenamiento jurídico.

Alega la CNMC en su recurso que la regulación del Ayuntamiento obstaculiza significativamente la competencia efectiva en el mercado, ocasionándose un daño al interés general, pues los múltiples actos de aplicación de las normas impugnadas son susceptibles de producir una barrera económica en la entrada y permanencia de los operadores y propietarios del mercado, limitando, entre otros extremos, su capacidad de decisión para competir y ofrecer sus productos y servicios. Por ello, entiende que con tales restricciones a la libertad de empresa se introducen requisitos contrarios a los artículos considerados como infringidos en el recurso, al no haberse acreditado que se trate de una regulación que esté amparada en una razón de interés general, y no haberse justificado la necesidad y proporcionalidad de la regulación.

En concreto, la CNMC considera que:

  • Las VUT son uso residencial y no equipamiento dado que la norma no las incluye al relacionar los elementos propios de este uso. Sin embargo, para el TS, estamos ante «una razón imperiosa de interés general» que habilita a la Administración local, para someter a las VUT a una calificación o régimen de usos urbanística:

– la protección del «derecho a la vivienda”, digna y adecuada.

– así como la protección «entorno urbano».

Asimismo el Ayuntamiento ha cumplido con los requisitos que le habilitan para utilizar esta vía del interés general en sus actuaciones: proporcionalidad y ausencia de otros medios menos restrictivos.

Esta actuación no va encaminada, en modo alguno, a excluir la normativa sobre competencia, sino, más al contrario, a posibilitar la efectiva conciliación, de la citada y lícita actividad económica del alquiler vacacional, con la organización del régimen interno de la ciudad, posibilitando la convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas.

  • La CNMC solita la nulidad del “informe urbanístico de conformidad” exigido en la modificación del PGOU alegando que el mismo atenta contra el procedimiento de declaración responsable previsto en la normativa autonómica de turismo.

El TS pone de manifiesto el diferente ámbito competencial conforme al que actúan ambas Administraciones, en sus respectivas normas, legal y reglamentaria: regulación turística, la autonómica, y urbanística, la local.

También considera que, dada su distinta naturaleza y finalidad, es admisible que se exija el informe urbanístico favorable dado que el mismo no vulnera la regulación del libre acceso a actividades de servicios que se realiza mediante declaración responsable, dado que:

– el informe urbanístico deja constancia de que, desde las previsiones normativas establecidas por el planeamiento urbanístico municipal, resulta posible la puesta en alquiler de una vivienda de uso turístico en un lugar determinado del término municipal y en las condiciones exigidas por el planeamiento urbanístico, así como el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad exigidas; y

– la declaración responsable hace especial hincapié en el conocimiento y cumplimiento de las obligaciones fiscales y urbanísticas, si las hubiera.

  • Por último, la CNMC alega que la limitación a tres habitaciones carece de justificación y entraña una barrera para el acceso al mercado de alquiler de habitaciones para uso turístico, impidiendo el ofrecimiento de más habitaciones a los operadores que dispongan de ellas, lo que carece de justificación económica diferencial a un proveedor particular de alojamiento turístico de un profesional en función del número de habitaciones ofrecido.

Sin embargo el TS aprecia igualmente que en la modificación impugnada del planeamiento existe la necesaria motivación, equilibrio y proporcionalidad.

La limitación a un número máximo de tres habitaciones está justificada y no entraña una barrera para el acceso al mercado de alquiler de habitaciones para uso turístico: el superar dicho número de habitaciones únicamente determinaría su consideración como establecimiento hotelero, de hecho la legislación sectorial turística también diferencia al proveedor particular del profesional, por el número de plazas ofertadas.

Esta diferenciación es razonable y no impide al titular de más habitaciones ofrecerlas al mercado bajo otras modalidades de empresa turística de acuerdo con la legislación de turismo.

En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la norma urbanística no vulnera la legislación sectorial turística, es razonable y proporcionada y no impide el acceso al libre ejercicio de esta actividad. La actuación de los propietarios que ceden sus viviendas en alquiler para uso turístico debe ajustarse a lo dispuesto por el planeamiento urbanístico municipal que prima sobre la norma sectorial.

STS (CONTENCIOSO) DE 19 NOVIEMBRE DE 2020. EDJ 2020/725093

Fuente: Actualidad Mementos Inmobiliario y Urbanismo

Las viviendas de uso turístico y el alcance de la potestad de planeamiento

La modificación de un PGOU calificando las viviendas de uso turístico como equipamiento no vulnera el ordenamiento jurídico.

03/06/2021
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