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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
3 de mayo de 2021

Las comunidades de propietarios son consumidoras

Consolidación de la jurisprudencia al respecto a los efectos de la aplicabilidad de la legislación de protección de los consumidores.

Se presentó demanda solicitando indemnización por incumplimiento de contrato de portería, que fue desestimada en primera instancia al entender que la comunidad de propietarios tiene la condición legal de consumidora y que la cláusula litigiosa no fue negociada individualmente y que es abusiva por generar un desequilibrio entre las prestaciones de las partes al imponer una indemnización derivada del incumplimiento de una obligación que resulta de imposible cumplimiento y abusiva

La Audiencia estimó el recurso pues, aunque admite la consideración de la comunidad de propietarios como consumidora, excluye el carácter abusivo de la cláusula debatida al considerar que la referida cláusula fue libremente pactada entre las partes, y ratificada en renovaciones sucesivas del contrato, asumiendo la Comunidad plenamente su contenido; sin que exista ninguna imposición de una obligación, en sentido estricto, de aceptar por la Comunidad de Propietarios dicha cláusula, haciéndolo de manera libre y voluntaria sometiéndose a sus consecuencias y con pleno conocimiento de su alcance.

Señala el TS que en el procedimiento ha sido objeto de controversia la calificación de la comunidad de propietarios demandada como consumidora a los efectos de la aplicabilidad al caso de la legislación de protección de los consumidores.

LA Sala en sj jurisprudencia había venido reconociendo, bajo la vigencia de la anterior LGDCU, la extensión del ámbito subjetivo de esta norma a las comunidades de propietarios, en relación con los contratos propios de su tráfico jurídico, respecto de diversas cláusulas contractuales, como las relativas a la sumisión a tribunales, duración de contratos de mantenimiento de ascensores, penalizaciones derivadas de su incumplimiento. Pero además el art. 3 del nuevo texto refundido introdujo el siguiente párrafo:

«Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial».

De esta forma, quedaron incluidas en el ámbito de aplicación del TRLGDCU, ahora ya de forma expresa, todas aquellas entidades que carezcan de personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, incluidas las comunidades de propietarios, en la medida en que actúen en el tráfico dentro del ámbito de las funciones que legalmente le corresponden, como destinatario final de los bienes o servicios contratados, funciones que, en sí mismas, son ajenas a cualquier actividad empresarial o comercial.

Esta jurisprudencia nacional es plenamente compatible con la normativa comunitaria, según se desprende de la sentencia del TJUE de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio que concluyó, que no se oponen a una jurisprudencia nacional que interpreta la normativa destinada a transponer al Derecho interno esa Directiva de manera que las normas de protección de los consumidores que contiene se aplican también a un contrato celebrado por un sujeto de Derecho como el condominio en Derecho italiano con un profesional, aunque ese sujeto de Derecho no esté comprendido en el ámbito de aplicación de la citada Directiva.

Aplicado lo anterior al presente caso, hay que entender que la la comunidad de propietarios demandada actuó bajo el estatuto propio de consumidora en la contratación del arrendamiento de servicios controvertido.

No obstante lo anterior, no se aprecia la existencia de una cláusula abusiva, pues La cláusula penal debatida no afecta ni limita la facultad de poner término al contrato, sino que lo que limita es la posibilidad de que la comunidad de propietario retenga, por medio de su contratación directa o indirecta, por cuenta propia o ajena, a alguno de los trabajadores previamente seleccionados y formados por la demandante.

Esa cláusula operaba fuera del ámbito de la vigencia del contrato, estableciendo una prohibición de contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la actora (obligación de no hacer) después de la extinción del contrato de arrendamiento de servicios que vinculaba a las partes y durante un año a partir de esa extinción, y fijaba una cláusula penal para el caso de su incumplimiento.

La referida cláusula, por tanto, no tenía por objeto la determinación negocial de la duración y finalización del contrato, que son los aspectos relacionados con la regulación contenida en los preceptos que la recurrente considera vulnerados por la sentencia impugnada. En consecuencia, la infracción denunciada en el recurso no se ha producido porque la norma legal que se considera infringida no era de aplicación a la cláusula contractual en que se apoyaba la acción.

STS (CIVIL) DE 13 ABRIL DE 2021. EDJ 2021/533262

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Consolidación de la jurisprudencia al respecto a los efectos de la aplicabilidad de la legislación de protección de los consumidores.

03/05/2021
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