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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
11 de junio de 2021

Extinción de alquiler por venta a tercero en ejecución hipotecaria

Salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pues los arrendatarios están en precario por ineficacia sobrevenida de su título.

Alega la recurrente que si el contrato de arrendamiento urbano no accede al registro de la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del contrato, éste se resuelve ipso iure; y, por consiguiente, no cabe una subrogación contractual sobre un contrato extinguido. En consecuencia, la posesión del arrendatario, una vez se ha producido la resolución contractual, carece de título, deviene ineficaz, con la consecuencia jurídica de estar ocupando el inmueble en precario, sin que, por lo tanto, sea deudor de las rentas fijadas sobre la base de un contrato de alquiler previamente extinguido por ministerio de la ley.

Señala la Sala, fijando jurisprudencia al respecto, que en el presente caso el contrato de arrendamiento litigioso se concertó el 12 de junio de 2014. El decreto de adjudicación de la vivienda arrendada a la sociedad demandante es de fecha 1 de septiembre de 2014, dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que no es de aplicación la redacción original del art. 13.1 LAU, sino la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Así, una vez establecida la legislación aplicable, debe determinarse si, adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que amparase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda ; o si, por el contrario, se encuentran los demandados en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento , que constituía el título habilitante de la ocupación de la cosa arrendada y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler por el SAREB.

El TS entiende que se está ante la segunda de esas opciones, pues tras la reforma del art. 13 LAU, por ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido ( art. 13.1 párrafo I) y su art. 7.2 señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa en el que no tuvo acceso a dicha oficina pública. Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario hubieran celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido.

Por tanto, no cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido, pues no existen vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar con base a los arts. 17, 27.2 a) de la LAU y 1555.1  CC, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación sin título del inmueble.

Rechaza la Sala que la aportación del contrato de arrendamiento con el anterior propietario, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, suponga el mantenimiento del vínculo arrendaticio, dado que no constituye un acto jurídico del que se pueda obtener la conclusión de que las partes litigantes optaron por concertar un nuevo contrato de tal clase, sino que es expresión de la simple aportación del título, que justificaba la ocupación del inmueble por los demandados, la cual ulteriormente se vio afectada por la enajenación forzosa del inmueble alquilado.

STS (CIVIL) DE 19 ABRIL DE 2021. EDJ 2021/544501

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Extinción de alquiler por venta a tercero en ejecución hipotecaria

Salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pues los arrendatarios están en precario por ineficacia sobrevenida de su título.

11/06/2021
Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
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