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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
11 de enero de 2021

Determinación del precio de compraventa en opción de compra

Es válido el contrato aun cuando el precio de la compraventa no esté determinado.

El contrato preveía que se imputasen al precio de compraventa de la finca la prima o precio de la opción; las que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con respecto a la comunidad de propietarios en que esté ubicada la finca y la de los impuestos y contribuciones abonados desde la formalización de la opción de compra hasta el ejercicio de la misma.

La inscripción se deniega porque se considera que el derecho se otorga en garantía del cumplimiento de obligaciones asumidas por la parte concedente frente a la optante, tratándose entonces de un pacto comisorio prohibido por los arts. 1859 y 1884 CC.

La Dirección General estima el recurso, revoca este defecto, pues si bien considera totalmente aplicable la prohibición del pacto comisorio, entiende que calificación registral ha de formularse atendiendo a los propios términos del documento y a los asientos del Registro, sin posibilidad de conjeturar sobre las intenciones de las partes cuando no haya una constatación clara y patente (en este caso la constitución de la opción de compra pactada en función de garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria).

La apreciación subjetiva por la que el Registrador deja sin valor ni efecto lo que los propios intervinientes han aseverado ante notario -que solo por acuerdo de ambos o por una resolución judicial puede quedar invalidado- sobrepasa tanto el alcance de su función calificadora.

Por otro lado, deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor – evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas- pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello, analizando cada caso concreto, y viendo que concurren las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y buena fe respecto del pacto en cuestión, podría admitirse el pacto comisorio.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 27 OCTUBRE DE 2020. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2020/714428

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Determinación del precio de compraventa en opción de compra

Es válido el contrato aun cuando el precio de la compraventa no esté determinado.

11/01/2021
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