Acceso clientes
  • Mercantil
Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
25 de mayo de 2021

Aval bancario y responsabilidad de la entidad fiadora

La fianza ha de ser expresa y no debe extenderse a más allá de lo contenido en ella, por lo que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor.

Los propietarios de una finca urbana, celebran contrato de permuta de finca por obra futura, en virtud del cual transmiten a una sociedad la propiedad de la citada finca a cambio de que se construya en ella una o varias promociones de viviendas y se transmita a los cedentes un determinado número de viviendas y trasteros. El cumplimiento de las obligaciones fue garantizado con dos avales bancarios.

Posterior a la formalización del contrato, el terreno objeto de permuta fue vendido por parte del cesionario a un tercero. Este hecho y que la adjudicación del programa de actuación urbanizadora fue resuelta por incumplimiento del agente urbanizador, provocó que los cedentes del terreno, reclamasen la ejecución de los avales suscritos por incumplimiento de la cesionaria.

La demandada niega tal incumplimiento. Alega que las obligaciones garantizadas por los avales estaban sujetas a un término inicial suspensivo consistente en la previa entrega por parte del agente urbanizador al Ayuntamiento de los terrenos, una vez hubieran sido urbanizados, evento que no se había cumplido por causas totalmente ajenas a la cesionaria del terreno.

El Juzgado de Primera Instancia y la AP desestiman la demanda y el recurso de apelación respectivamente. La Audiencia señala que los avales suscritos garantizan el cumplimiento de ciertas obligaciones sometidas a plazo y por tanto, hasta que no llegue el «dies a quo» previsto para cada una de las obligaciones garantizadas, estas se encuentran suspendidas, y hasta ese momento no cabe la ejecución del aval.

El TS señala que el contrato de permuta de suelo por obra futura es un contrato atípico, que suele albergar multiplicidad de relaciones jurídicas que, coordinadamente, dan lugar a un único contrato mixto o complejo. En ocasiones se incorporan prestaciones propias del arrendamiento de obra. Pero la obligación de la construcción de la edificación a la que pertenezcan las viviendas, locales, garajes, etc que deban ser entregados al cedente del terreno no implica necesariamente que haya de ser ejecutada directamente por el cesionario.

La parte cedente del terreno solo ostenta un derecho personal o de crédito frente al adquirente del solar, que le faculta para exigir a este último que cumpla el compromiso asumido de edificar. No será hasta que se construya en el terreno, cuando se concretarán materialmente los bienes objeto de transmisión para el cedente del suelo.

En el supuesto enjuiciado, la entrega de los inmuebles a los demandantes debía hacerse en el plazo de 30 meses desde la obtención de la licencia de obras, licencia que debía solicitarse en el plazo de 4 meses desde que el agente urbanizador entregase al Ayuntamiento, mediante escritura pública y libre de cargas, el terreno ya urbanizado.

Esta entrega, y consiguiente recepción, constituye el evento que determina el «dies a quo» para el cómputo del plazo para solicitar la licencia de obras y, por consiguiente, para poder iniciar el cómputo del plazo para ejecutar la construcción y la subsiguiente entrega de los inmuebles. En el momento de iniciarse el pleito todavía no se había producido la entrega de los terrenos urbanizados al Ayuntamiento. Por tanto, no se había producido el evento que determinaba el «dies a quo» del plazo para el cumplimiento de las obligaciones garantizadas.

STS (CIVIL) DE 2 FEBRERO DE 2021. EDJ 2021/503616

  • Mercantil

Aval bancario y responsabilidad de la entidad fiadora

La fianza ha de ser expresa y no debe extenderse a más allá de lo contenido en ella, por lo que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor.

25/05/2021
Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
0 comentarios