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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
17 de febrero de 2021

Aplicación de «Cláusula rebus sic stantibus» en arrendamiento de industria

Se estima demanda de reducción de la renta interpuesta por el arrendatario, por alteración imprevisible de las circunstancias que ha generado, además, un desequilibrio de las prestaciones a cargo del mismo.

Se estima en primera instancia la demanda interpuesta por el arrendatario de varias viviendas y un local, destinados al alojamiento turístico, y cuyo arrendador es un propietario considerado gran tenedor.

Habiendo sido suspendida la actividad de alquiler turístico durante el primer estado de alarma y reanudada, con restricciones, a su terminación, con base en las pérdidas que esta situación ha originado en el negocio, se solicita la novación objetiva de los contratos, con una reducción de la renta en un 50% durante aproximadamente un año, hasta la terminación de los mismos; o, subsidiariamente, la resolución de la totalidad de los contratos sin coste ni penalización para el arrendatario, por la imposibilidad de continuar en el negocio en las condiciones pactadas originariamente.

A estos efectos, el demandante considera que se ha frustrado la causa del contrato , dado que la suspensión de la actividad supone el incumplimiento del arrendador que no ha mantenido al arrendatario en el goce pacífico y útil en la explotación del negocio; y que este incumplimiento le permitiría suspender a su vez el pago de la renta oponiendo la excepción de incumplimiento contractual («exceptio non adimpleti contractus»), si bien ha abonado el 50% de su importe, tras intentar sin éxito llegar a un acuerdo previo al juicio con el arrendador.

Por su parte, la arrendadora demandada se opone alegando:

• La arrendataria no tiene derecho a una moratoria y menos a una rebaja en la renta, pues en su momento no se acogió a la posibilidad de solicitar una moratoria en el pago establecida legalmente durante el estado de alarma ni acreditó el cumplimiento de los requisitos que se exigían para acceder a la misma.

• No existe incumplimiento del arrendador, por cuanto no es él quien impide el disfrute del objeto arrendado, sino una norma estatal; la otra parte tiene aun a su disposición los bienes, que continúa explotando. El que obtenga menos ingresos, al igual que las ganancias, no está asociado al contrato, sino al propio riesgo empresarial del arrendatario.

• Por último, antes de aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”, hay que tener en cuenta que las consecuencias de la pandemia y el estado de alarma se han previsto en una norma, precisamente para evitar los procedimientos judiciales; y que no se trata en este caso de contratos de larga duración, mucho más sensibles a las posibles alteraciones de las circunstancias.

No obstante, el Juez de Primera Instancia estima la demanda con los siguientes fundamentos:

1. El que el arrendatario no se haya acogido a las medidas previstas por el RDL 15/2020 no impide que solicite otra consecuencia jurídica distinta a las que este prevé, si entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio:

• Ni la legislación ni la jurisprudencia establecen una consecuencia única ante la alteración extraordinaria de las circunstancias, sino que se acude siempre a la equidad, cuya valoración varía en función el contrato, como forma de garantizar los principios de buena fe, de equidad y de conmutabilidad de las prestaciones; y

• Del propio tenor del RDL 15/2020 se deduce que el legislador no pretende eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pandemia. Su finalidad no es reequilibrar el contrato, como sí hace la cláusula, sino reducir los costes que tienen que asumir los empresarios.

2. En este caso, se cumplen los requisitos para poder aplicar la «cláusula rebus sic stantibus»:

• Las partes, al celebrar los contratos no podían prever la situación tan extraordinaria y con el impacto en la economía mundial como la que se está viviendo con la pandemia y el estado de alarma.

• En el contrato de arrendamiento con destino al alquiler turístico, la base del negocio es que el arrendador cobre la renta en los importes pactados, y que el arrendatario obtenga un beneficio con dicho arrendamiento. Esta situación ha producido la frustración de la finalidad de los contratos o, al menos, un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes, alterando sustancialmente la base del negocio jurídico.

• Ha habido una negociación previa entre las partes. El arrendatario ofreció reducir la renta al 50%, lo que no fue aceptado por el arrendador, que solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta.

• La que propone el arrendatario es una solución justa y equitativa. Al abonar el 50% de la renta está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a ese porcentaje. Para que la solución sea justa el arrendatario debe asumir un porcentaje más elevado de pérdidas en su calidad de empresario, pues como tal corre con ciertos riesgos; sin embargo, el arrendador siempre percibe la renta que ha pactado, estando sometido solo a la incertidumbre de que le paguen.

3. Respecto a la posibilidad de que el arrendatario rescinda el contrato, propuesta por el demandado, al ser un contrato de industria, hay otros costes además de los propios del arrendamiento, que seguramente haya que mantener aunque el contrato se extinguiera -salarios y seguridad social, seguros, inversiones iniciales, etc.-. Si el arrendatario considera mejor mantener el contrato por los beneficios que pudiera obtener, debe primar esta decisión dado que implica, a su vez, mantener los contratos relacionados.

Además, esto tampoco perjudica al arrendador puesto que los contratos no contemplan penalización por la resolución anticipada y, además, le sería bastante complicada la explotación directa o el arrendamiento de las viviendas en este momento.

SJDO. 1ª INST. BARCELONA NÚM 20, DE 8 ENERO DE 2021. EDJ 2021/500275

Fuente: Actualidad Mementos Inmobiliario y Urbanismo

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Aplicación de «Cláusula rebus sic stantibus» en arrendamiento de industria

Se estima demanda de reducción de la renta interpuesta por el arrendatario, por alteración imprevisible de las circunstancias que ha generado, además, un desequilibrio de las prestaciones a cargo del mismo.

17/02/2021
Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
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