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Características y regulación

La característica de la medianería es la proindivisión de toda su extensión y espesor, sin que pueda entenderse en el sentido de que pertenece físicamente por mitad a cada uno de los propietarios. Se produce, por tanto, una mancomunidad o copropiedad regida por reglas específicas.

La medianería se rige en primer lugar, por las disposiciones del Código Civil; y en cuanto no se opongan a él y, especialmente, en lo no previsto por él, por las ordenanzas y usos locales.

El régimen de derechos y obligaciones de los medianeros regulado en el Código Civil es de aplicación supletoria en los casos en los que la medianería surja de un acuerdo constitutivo. En este sentido, son válidos todos los pactos que los medianeros tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a la Ley, a la moral o al orden público.

Supuestos de medianería

El Código Civil establece ciertas presunciones al respecto. Se presume que existe la medianería en los siguientes casos:

– en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación;

– en las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo;

– en las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos;

– en las zanjas o acequias abiertas entre heredades.

Todas estas presunciones admiten prueba en contrario

La presunción cesa cuando exista un signo exterior contrario a la medianería, lo que ocurre:

• Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.

• Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su parámetro, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.

• Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

• Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.

• Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades..

• Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.

• Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

• En el caso de las acequias, cuando exista tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza en un solo lado. En este caso la propiedad de la zanja pertenece exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.

Derechos y obligaciones de los propietarios

Cada propietario de una pared medianera puede usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad.

Pueden señalarse además los siguientes derechos y obligaciones de los propietarios:

– elevación de la pared medianera;

– edificación con apoyo en la pared medianera;

– construcción, mantenimiento y reparación del elemento común;

– apertura de ventanas o huecos;

– otros derechos y deberes previstos en los Derechos forales.

Todo propietario puede alzar la pared medianera a sus expensas, debiendo indemnizar los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.

Le corresponden además los gastos de conservación de la pared, en lo que esta se haya levantado o profundizado en sus cimientos. Debe también indemnizar al otro propietario los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.

Si la pared medianera no puede resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tiene obligación de reconstruirla a su costa. Si para ello es necesario darle mayor espesor, debe darlo de su propio suelo.

Los propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared pueden adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le haya dado mayor espesor.

Cada propietario puede edificar apoyando su obra en la pared medianera o establecer vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común.

Para usar de este derecho se debe pedir previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería. Si no se obtiene, se han de fijar por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquellos.

Es conforme a Derecho la sobreelevación de la pared medianera por cualquiera de los comuneros en su exclusivo interés o conveniencia y a su costa, aun cuando los restantes comuneros se opongan. En tal caso los gastos de sobreelevación serán a expensas del medianero que ejercita ese derecho, de manera que el otro no tendrá que abonar su parte hasta que, en su caso, haga uso de la facultad de adquisición de la medianería sobre la pared sobreelevada.

En los casos de medianería horizontal, el propietario del piso superior puede edificar sobre la medianera, siempre y cuando no impida el uso común y respectivo de los demás medianeros. Ello implica que su derecho queda subordinado a que el elemento común pueda sostener la nueva obra; en caso contrario, ha de abstenerse de construir.

Todos los medianeros están obligados al mantenimiento, reparación y construcción del elemento común (pared medianera, vallados, setos vivos, zanjas, acequias…). La contribución a estas obligaciones es proporcional al derecho de cada propietario. No obstante, el propietario puede renunciar a la medianería para eludirlas.

Ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas u otros huecos en la pared medianera.

El medianero puede exigir el cierre del hueco abierto en la pared medianera sin consentimiento, excepto cuando el otro medianero haya ganado una servidumbre de luces y vistas por usucapión por el transcurso de 20 años.

Renuncia

La renuncia a la medianería está prevista en dos situaciones:

• Con carácter liberatorio, para no contribuir a los gastos de construcción, mantenimiento y reparación, siempre que la pared medianera no sostenga el edificio del renunciante.

• En caso de derribo de un edificio que se apoya en pared medianera. Son de cuenta del renunciante las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

Fuente: Memento Inmobiliario 2018-2019