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Ante la imposibilidad de pagar un préstamo hipotecario con una entidad de crédito, en 2013, la consultante acepta renunciar a su vivienda habitual en pago del préstamo. Siguiendo las instrucciones de la entidad de crédito acreedora, suscribe escritura de compraventa y subrogación de créditos con garantía hipotecaria con una sociedad dependiente de la misma entidad bancaria, que se subroga en el préstamo hipotecario, y declara la entidad bancaria plenamente extinguido el préstamo con esta operación.

El órgano directivo entiende que están exentas del IIVTNU las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Así, para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. La situación de solvencia sobrevenida del deudor posterior a la transmisión de la vivienda habitual no impide la aplicación de la exención.

En cuanto al IRPF, están exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Igualmente, es requisito necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Por otra parte, la DGT sostiene que la dación en pago no queda desnaturalizada ni muta su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga dicha condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación.

Finalmente también estima que, al realizarse la transmisión de la vivienda de la consultante en el año 2013, resulta de aplicación el período de retroacción de efectos de las exenciones anteriores, al ser establecidas en los artículos 122 y 123 de la Ley 18/2014.

Consulta DGT V261/2016 de 25 enero 2016. EDD 2016/10546

Fuente: ADN Fiscal​​